שיקום חירום או התחדשות בכפייה? המתווה שקורע את עולם התכנון והרשויות המקומיות

אירועי הלחימה האחרונים הציבו את מדינת ישראל ואת הרשויות המקומיות בפני אתגר תכנוני ומוניציפלי מורכב מאין כמוהו: כיצד משקמים במהירות מתחמי מגורים שנהרסו – מבלי לייצר נזק תכנוני, חברתי וכלכלי ארוך טווח. מתווה הצעת החוק הממשלתית לשיקום נזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית, אשר גובש בעקבות פגיעות מבצע "עם כלביא", מעורר כעת ביקורת חריפה וחזית אחידה של התנגדות מצד נציגי קבלנים, רשויות מקומיות ותנועות אזרחיות.

דוד סונינו, יו”ר הפורום להתחדשות עירונית, מזהיר מפני השלכות המהלך: ״מדובר בהאצת תהליכים על חשבון זכויות יסוד, העמקת אי-שוויון, ויצירת תקדים מסוכן להתחדשות עירונית בכפייה״.

המנגנון המוצע: "ביי-אאוט" והורדת רף ההסכמה ל-51%

תזכיר החוק, שגובש על ידי צוות בין-משרדי בראשות משרדי האוצר, הפנים והבינוי והשיכון (בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומנהל התכנון), מבקש לקדם שיקום מתחמי מהיר במקום בנייה מחדש של מבנים בודדים.

כדי לעקוף את חסמי הזמן, החוק מציע מנגנון דרמטי הכולל:

• הפחתת רף הסכמת הדיירים: הורדה ל-51% בלבד, בהשוואה ל-66% הנדרשים במסלול רגיל.

• הכללת מבנים שלא נפגעו: שילוב מבנים "בריאים" בהיקף של עד 25% מהמתחם לצורך רציפות תכנונית.

• מנגנון "Buy-out": מתן דירות תמורה או פיצוי כספי לבעלי דירות שיבחרו שלא לקחת חלק בפרויקט.

• חבילת הטבות מיסוי מלאה: פטור ממס שבח ומס רכישה, הפחתת היטל השבחה, פטור מאגרות והארכת תשלומי השכירות לתושבים עד לשלב מתן ההיתר.

בדיון סוער שנערך בוועדת הפנים, נחשפו חילוקי דעות עמוקים בין נציגי הממשלה לבין השטח – שמזהיר מפני פגיעה אנושה בזכויות הדיירים ועומס בלתי סביר על הרשויות המקומיות.

החזית האזרחית: "התחדשות עירונית לוקחת עשור, זה לא כלי לחירום"

נציגי עמותת "במקום – תכנון וזכויות אדם" והאגודה לזכויות האזרח בישראל טוענים כי המדינה משתמשת בכלי הלא נכון למשימה. אדריכלית ד״ר יעל פדן ועו״ד דבי גילד-חיו מדגישות כי משך היישום הממוצע של פרויקט התחדשות עירונית עומד על 9–12 שנים בשל אתגרים קנייניים ותכנוניים.

״המסלול המהיר ביותר לשיקום הוא החזרת המצב לקדמותו, באמצעות הוצאה מהירה של היתרי בנייה לצורך בנייה מחדש של הבניינים ההרוסים תוך שדרוגם לסטנדרטים עדכניים. קשירת השיקום המיידי עם פרויקטים מורכבים מאפשרת למדינה להתחמק מחובתה הבסיסית לתושבים.״

נציגות העמותות מתריעות מפני השלכות חברתיות קשות: ג׳נטריפיקציה (דחיקת אוכלוסייה מקורית), עלויות תחזוקה גבוהות בבניינים החדשים, ועומס כבד על תשתיות ומבני ציבור. "המענה המוצע הוא כוחני ומאפשר לדרוס את ההגנות שמעניק ההליך הרגיל לדיירים שנמצאים ממילא בעמדת נחיתות", הן מוסיפות.

הרשויות המקומיות: דחיקת מהנדסי הערים והחרמת סמכויות

השלטון המקומי מוצא את עצמו במלכוד: מחד הוא נושא באחריות הישירה מול התושבים, ומאידך החוק מרחיב סמכויות של מנגנונים ארציים עוקפי רשות.

• בת ים: מהנדס העיר, אדריכל ישי ולנסי, מזהיר מפני מצב שבו חוות דעת עירוניות יידחקו לטובת ועדות מחוזיות או ארציות: "העיר צריכה להיות הראשונה שתקבע מה נכון לה תכנונית".

• רמת גן: לינור גולומב קרזנר, ראש מנהלת התחדשות עירונית, מצביעה על כשלים מובנים: ״אין התייחסות לחוות מס רכוש להחזרת הפרויקט לקדמותו. החקיקה מגבילה את הוועדה המקומית – העיר לא תוכל לתכנן את כל מבני הציבור שלה. בנוסף, חסרה התייחסות למתווה המשולש (רשות-מס רכוש-יזם) שמתגבש אצלנו, למשל במתחם הבורסה״. היא מדגישה כי הרשות המקומית צריכה לקבל מעמד של "יזם שיקום" ישיר.

• בני ברק: מהנדס העיר, אדריכל ניצן ברכן, דורש לתקצב ליווי דיירים ואנשי מקצוע כבר מהשלב הראשון, ומציין כי מנגנון ה"ביי-אאוט" חייב לכלול רכיבים כמו חניה ומרפסת כדי לייצר שוויון אמיתי.

• פורום ה-15: עו״ד גדי רובין מדגיש כי הפורום תומך בחוק אך דורש לשלב בין קיצור הליכים לבין החזרת המצב לקדמותו במהירות, תוך יצירת ועדה קטנה ושוויונית יותר ושמירה על גמישות "הקו הכתום".

התאחדות הקבלנים: חשש לניגוד אינטרסים בוועדות המקומיות

גם המגזר העסקי אינו מרוצה מהמתווה הנוכחי. בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מתריעים כי הצעת החוק מתעלמת לחלוטין משאלת הכדאיות הכלכלית ומתקן 21. לטענתם, המנגנונים הקיימים בחוק עלולים להוביל דווקא לאי-מימוש של שיקום המבנים.

הקבלנים קובלים על דחיקתם מהצוותים המקצועיים: ״היזמים והקבלנים הם חלק אינטגרלי בשיקום בניינים, בטח בפרויקטים שכבר החלו בהליך תכנוני. לא ייתכן שלא יוכלו להגיש תוכניות״. בנוסף, הם מזהירים מפני היעדר לוחות זמנים וסנקציות בחוק, ומתריעים מפני כשל מובנה במנגנון המקומי:

״המנגנון שבו ועדה מקומית דנה ומאשרת תוכנית שהיא עצמה הגישה, תוך הרחבת סמכויות חריגה, מעלה חשש כבד לעיכובים ואף לניגוד אינטרסים. כשרשות מקומית תצמצם את זכויות הבנייה למינימום (בפרט כשאין השתתפות של מס רכוש), הדבר יביא להתדיינויות ארוכות ולא לקיצור הליכים.״

הפגיעה בדיירים: "הסכם בתוך 30 יום תחת לחץ"

חזית חריפה לא פחות נוגעת לפגיעה בזכויות הקניין. שמאית המקרקעין נחמה בוגין תוקפת את מסלול הפיצוי הכספי המוצע: ״המדינה עושה סיבוב על גב הדיירים. חלופת הביי-אאוט אינה משקפת את שווי הזכויות העתידי של הדיירים. האם מצפים מדיירים לקבל החלטה על ההסכם הכי חשוב בחייהם – ותוך כדי להתארגן – בתוך 30 יום בלבד?״

דוד סונינו (יו"ר הפורום להתחדשות עירונית) מוסיף כי הצעת החוק הממשלתית, לצד הצעת החוק הפרטית של ח“כ יעקב אשר, נשענות על ריכוז סמכויות קיצוני ודורסני. הפורום מציע חלופה: מסלול שיקום מהיר בהסכמה מוגברת תוך שימוש בתמריצים כלכליים ורגולטוריים, ללא הפעלת סנקציות או יצירת מצבי לחץ תכנוניים. כמו כן, הפורום קורא לתקצב תוספת תקנים של מהנדסי ערים ויועצים לרשויות, במקום להקים מנגנונים עוקפים.

הזווית האנושית: קהילות בטראומה זקוקות לשיתוף, לא לכפייה

מעבר למספרים ולזכויות הבנייה, הביקורת החברתית נוגעת בנפשם של התושבים. מסמכי מדיניות ומחקרים בינלאומיים של מינהל התכנון קובעים כי שיקום אזורי אסון מחייב תכנון רב-תחומי ושיתוף פעיל של הקהילה, במיוחד כאשר מדובר באוכלוסייה שחוותה אירוע טראומטי.

החוק הנוכחי, כך נטען, מצמצם את מנגנוני ההשתתפות האזרחית למינימום. ד״ר רוני בר, ד״ר לילי שולמן וד״ר נטע גלנור מדגישות את נחיצותו של ליווי חברתי צמוד:

״חשיבותו הרבה של ליווי חברתי גוברת בהתחשב בכך שלא מדובר בפרויקט נדל״ני רגיל, אלא בדיירים שסובלים מתוצאותיו הקשות של הרס פתאומי ואלים של בתיהם, רכושם וסביבת מגוריהם, כולל פגיעות בגוף ובנפש. הקהילות שנפגעו חייבות להיות מעורבות באופן פעיל כדי שיוכלו לעצב את עתידן ולהשתקם באמת.״

המבחן האמיתי: יישום בשטח

הצעת החוק הממשלתית מנסה לייצר ודאות ומהירות בעידן של חוסר יציבות ביטחונית, אך הציבור והדרג המקצועי מאוחדים בדעה שהאצה רגולטורית דורסנית, ללא מנגנוני איזון, עלולה להוביל לתוצאה ההפוכה: תביעות משפטיות משתקות, התנגדויות קהילתיות ותוכניות שלא ימומשו לעולם.

עבור הרשויות המקומיות ותושביהן, לא מדובר רק במאבק על קווי בניין, אלא בהחלטה אסטרטגית שתקבע כיצד ייראו ערי ישראל וקהילותיהן בעשורים הבאים.